九点半导语 李嘉诚又跑了！他拟以约200亿抛售上海物业，创出整个中国乃至于亚洲的单一物业交易记录！他一跑，市场上又掀起中国房地产危机临近的风言风语，但是，在九点半君看来，李嘉诚包括很多香港地产商撤离内地，都是因为囤地模式已被淘汰，难以进行下去。 200亿出售上海物业，创中国史上最大单一无业交易记录李嘉诚又抛售大陆资产了。李嘉诚旗下长江实业地产发布公告，拟以约200亿人民币的创纪录价格出售位于上海浦东世纪大道的世纪汇广场项目于一家非常有实力的公司。令人震惊的是，此次交易的金额已经超过丰树收购太古又一城的188亿港元，创出整个中国乃至于亚洲的单一物业交易记录！传言中国人寿接盘有媒体报道称接盘方是中国人寿。不过今日早间，中国人寿对此作出回应，未有收到有关信息，目前未能确定是真是假，有需要时会作公告。获益接近110亿人民币，简直暴利！通过上图可见，世纪汇广场位于浦东“世纪大道”地铁站旁边，是上海目前唯一的四条地铁线（2号、4号、6号及9号线）换乘枢纽上盖物业，坐拥四个地铁出入口，平均日客流量高达30万。项目周边建有超过35栋甲级写字楼，约10家星级酒店。一言以蔽之，世纪汇广场NB得要死！而且是崭新的物业。交易完成后，长实地产将获得约人民币54.3亿元人民币的收益。根据持股比例，我们可以推测出，李嘉诚海外基金会也将因此次交易获利54.3亿元人民币。也就是说，李嘉诚在上海世纪汇整个交易中获益接近110元人民币，堪称暴利！中报显示，目前长实在中国内地所拥有的投资性物业仅剩20万平方米。而“世纪汇广场”是长地在上海陆家嘴最后一个自留商用物业，李嘉诚开始出售最后几块留在中国的地产项目，相比较A股的清仓减持，这才是真清仓！李嘉诚的投资重点在欧洲，尤其是英国李嘉诚此次的资产出售，不由让外界想起其近年来不断出售内地资产系列动作。上海物业出售开始于2013年10月，当时李嘉诚以11.55亿美元(约合70.38亿元人民币)的高价将一年前刚刚收购的东方汇经中心OFC出售给交通银行。一年后，李嘉诚持股7.84%的新加坡房地产基金亚腾资产管理（ARA）以15.4亿出售了上海黄浦江西岸虹口区的盛邦国际大厦。李嘉诚从此笔交易中获益近三千万。同年4月，李嘉诚之子李泽楷的香港盈大地产以72亿港元卖出北京盈科中心，长江实业子公司出售上海陆家嘴东方汇经中心写字楼，并全部出售已持股多年的的长园集团股权。 与抛售物业形成鲜明反差的是，李嘉诚已经三年没有在内地拿地。他将投资的重点放在了欧洲——尤其是英国，投资遍布电力、天然气、交通和零售等领域，并侧重于基建。今年6月，即将满88岁的李嘉诚4年来首次接受外媒专访时表示，希望英国不要脱欧，否则英国和欧洲都会蒙受很大损失，语气略显强硬。 尽管英国公投脱欧导致李嘉诚控股的长和实业、长江基建和电能实业市值总损失超过1000亿港元，但其“抄底英国”的脚步并未停歇，近期他正在准备收购英国国家电网天然气管线业务51%的股权。也就是说，他此次抛售上海世纪汇广场，很有可能是为了扩大在英国的投资而筹集资金。看来李嘉诚这次要赌个大的，而且要赌到底。从李嘉诚致富说说港资开发商“囤地”特色虽然李嘉诚的公司叫长江实业，但其实他的商业帝国与实业并无太大关系。他的确是靠做塑料花的“实业”起家的，不过之后一直投身于房地产。李嘉诚生于乱世，他的发迹起于战火，那时候他收购了大量香港房地产商抛售的贬值的地皮，囤积起来等着未来升值后卖出去，之后他靠着自己积累的人脉，把手伸向了大陆，用同样的方式方式囤积地皮，获取暴利。 关于李嘉诚囤地的说法，虽然他强烈否定了好几次，不过大家都心知肚明，在中国的房地产界，李嘉诚绝对是“囤地”的带头人。例子实在太多了，随便举两个：和记黄埔在北京十三陵附近打造的“皇家别墅”北新嘉园项目，距合同约定的”开工时间已过去10多年，项目依然未见开盘动静。再比如2014年就有媒体报道，位于北京中央别墅区温榆河板块的誉天下别墅，1993年长江实业就作为大股东之一参与开发该地块，2003年长实全资拥有该项目，2008年别墅才开始一期上市，最后完工时间预计是2018年。也就是说，长实相当于用了1/4世纪开发一个项目，而项目则从当年的荒芜之地，变成了千万级别的别墅区。分期缓慢开发、变相囤地，如此可以坐享土地升值。正如长江实业曾公开承认其拿地成本较低，集团有信心所持土地将带来良好回报。这也说明了，长江实业只想囤地，并不想建造大量高档住宅入市出售。长江实业拿了土地后慢慢开发，进度如蜗牛攀爬。不过随着土地升值和只用少量投资，反而实现了项目利润最大化的目标。港资开发商的“囤地”模式上世纪90年代，外资大量撤离内地，许多港资开发商进军内地，其中李嘉诚就是香港在内地最大的投资者。他们不像内地房企，一盖好房子就急吼吼地卖了回笼现金再奔赴下一个项目，老谋深算的港资富豪们认为房子不值钱，土地才值钱，所以，他们更喜欢购入一二线城市市中心的位置，然后开始放长线钓大鱼。等到这些区域出现了爆发式增长，港资房企才会开始慢慢开发，定位于高端市场，采取以利润为导向的模式进行运营。除了住宅，他们还会开发商场、酒店、写字楼、涉外公寓等全系列产品，不放过任何可能的利润空白点。出于借鉴这些港资企业的成功经验、税收、就业等诸多方面考虑，地方政府会优先考虑这些企业过来进行投资，甚至短期内会给予税费、地价上的优惠，以此博取中长期的税收与就业的效益。凭借香港开放的融资环境、成熟的发展体系以及长线投资、长期囤地的开发方式，长实地产(长江实业、和记黄埔)、九龙仓、新世界、新鸿基、瑞安房产、嘉里建设等在内地获得了丰厚的利润。很多内地开发商累死累活的拼命造房，却要面临资金链短缺和库存积压的问题，而李嘉诚旗下的长江实业，却一直采取囤地、圈地战术，就是拿了土地闲置起来，以缓慢的速度开发，最终获得利益最大化的结果。如果大量的土地囤积在少数企业或者个人手中，那么中国城市的土地市场紧缺的问题永远得不到根本解决，所以对待外资一方面要给一个过渡期，重新开建设期和建成期，如再违背相关法律法规，该收回的土地一定要收回。另一方面，要改变中国土地、房产市场只涨不跌的怪像，当房价和地价有涨有跌之时，囤地圈地行为就会自然循形。李嘉诚撤离中国，是因为中国房地产不行了？李嘉诚三年没有在内地拿地了，并且频繁抛售大陆资产，引起很多人的恐慌，“中国房地产大概不行了”这是常见的说法；另一种说法比较情绪化，一些愤怒青年义愤填膺地指责李嘉诚不爱国，看不起中国才去英国的；九点半君的看法是，李嘉诚可能因为囤地不再吃遍天，这种商业模式可能被淘汰，所以才撤离中国的。近几年，很多港资房企都感觉内地市场复杂多变，不同省份之间的差异很大。内地房产政策经常会有变化，甚至不同省市的规定都不同；消费习性差异太大，要深入了解又太耗精力；产品研发能力又不接地气，很难做出符合当地口味的楼市产品。针对高端项目的定位，在2013年限购政策之后，更是饱受打击，即使以豪宅物业著称的新鸿基地产，在内地市场的业绩完成率每年也只有计划的8成左右，至今其内地市场的投资比例已缩小至总额的20%左右。此外，国土部2012年发布修订后的《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，将按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；土地闲置满两年的，将被国土部门无偿收回。另外，一二线城市中心的地价越来越高，而三四五线城市的购买力不像一二线城市，割了一茬还有一茬，而是通常除了喝“头啖汤”的人，其他跟进者都很容易成为被套牢的大闸蟹。靠“囤地”这一招鲜再也不能吃遍天，在全国20强房企都在热火朝天地朝着千亿房企俱乐部进军的2013年，我们看到的是港资房企在默默地撤退。从2011到2015年，瑞安房地产在内地卖出约100亿元的物业，转租为售；2013年开始，李嘉诚的长和系再也没在内地拿地，“股市狙击手”刘銮雄也一直在卖项目，2015年7月将内地最大的项目转让给恒大地产之后，在内地仅剩一个物业发展项目，其他均为持有物业。北上广深楼市中最具活力的深圳，港资地产商也属默默败退之列，据悉原因是深圳土地匮乏，政府极少给予港资房企优惠条件，与本地房企合作过的新鸿基、和黄地产等，又因为本地房企追求效率与港资追求高利润的理念相悖而散伙。在炙手可热的前海自贸区，至今没有港资大型房企的一席之地。内地高速发展的房地产市场，曾经让李嘉诚这些港资富豪收获了囤地红利，但他们也同样错失了跟随市场转型的机会。既然李嘉诚要走，就让他走吧，好聚好散，才是大国崛起的风度。来源：由九点半财经综合整理自赢商网、每日经济新闻、搜狐网、华尔街见闻、新华网等版权归本号所有，如需转载，请联系后台授权 快买！数据显示这三只股还将涨70% 扫码关注详情！↓↓↓ 晓峰视点 ID： xfshidian ▲长按二维码“识别”关注 一财《晓峰视点》节目主持人，复旦大学求是学院客座教授，中国首批注册证券分析师张晓峰，为你带来原创的财经评论，独立的观察视角。